شراء شقة من المقاول هو أحد أكثر اللحظات إثارة في الطريق إلى منزل جديد.
تختارون المشروع، والطابق، والاتجاه، والمواصفات، وأحيانًا تشترون الشقة قبل أن يكون المبنى نفسه قائمًا. لكن خلف الحماس تكمن صفقة مالية معقدة تتطلب تخطيطًا دقيقًا.
على عكس شراء شقة من اليد الثانية، حيث يتم الدفع واستلام العقار عادة في فترة زمنية قصيرة نسبيًا، في الشراء من المقاول قد تمر أشهر بل سنوات بين التوقيع على العقد واستلام المفاتيح. وخلال هذا الوقت يمكن أن تتغير أمور كثيرة.
يمكن أن تتغير الفائدة، ويمكن أن يتغير دخل الأسرة، ويمكن أن تتغير شروط التمويل، وقد يتأثر سعر الصفقة النهائي أيضًا بمصاريف وربط بمؤشرات محددة في العقد. وبناءً على ذلك، شدّد بنك إسرائيل في السنوات الأخيرة على التعامل مع عروض تأجيل الدفعات والقروض البالونية المدعومة من المقاول. (المصدر: بنك إسرائيل)
قبل اختيار الشقة، خطّطوا الصفقة
من الأخطاء الكبيرة في الشراء من المقاول النظر فقط إلى الدفعة الأولى. قد يعرض المشروع شروط دفع تبدو جذابة جدًا في بداية الطريق، لكن الجزء الأكبر من سعر الشقة قد لا يُطلب إلا لاحقًا.
لذلك يجب النظر إلى الصفقة بأكملها: ما هو سعر الشقة؟ كم رأس المال الذاتي متوفر اليوم؟ كم منه من الصحيح استثماره في الصفقة؟ متى تُستحق كل دفعة؟ ما هو مبلغ الرهن العقاري المطلوب؟ وما الذي يُتوقع أن يكون القسط الشهري في اليوم الذي يُؤخذ فيه الرهن العقاري بالكامل؟
كون المبلغ المطلوب اليوم صغيرًا نسبيًا لا يعني أن الصفقة مناسبة لقدرتكم المالية. الصفقة الجيدة تبدأ بالقدرة على إتمامها، لا فقط بالقدرة على الدخول فيها.
ابنوا خطة تمويل قبل التوقيع
في الشراء من المقاول توجد أهمية خاصة لتخطيط الرهن العقاري مسبقًا. حتى لو كان جزء كبير من الرهن العقاري لن يُطلب إلا بعد سنة أو سنتين، يجب اليوم فهم الحجم التقريبي للتمويل المستقبلي.
يجب أن يشمل الفحص، من بين أمور أخرى:
- رأس المال الذاتي المتوفر
- حجم الرهن العقاري المتوقع
- القسط الشهري المستقبلي
- دخل الأسرة
- الالتزامات القائمة
- جدول الدفعات للمقاول
- المصاريف المرافقة للصفقة
- هامش الأمان المتبقي بعد الشراء
الموافقة المبدئية جزء مهم من العملية، لكن عندما يكون التسليم بعيدًا، لا ينبغي التعامل معها كما لو أنها تضمن شروط الرهن العقاري التي ستحصلون عليها مستقبلًا. الهدف ليس فقط الحصول على موافقة من البنك اليوم — الهدف هو بناء استراتيجية تمويل للصفقة بأكملها.
عروض 20/80 و10/90 — مريحة اليوم، لكن يجب التفكير في الغد
في السنوات الأخيرة يمكن رؤية عروض تمويل في مشاريع مختلفة يدفع فيها المشتري جزءًا صغيرًا من سعر الشقة عند التوقيع ومعظم المبلغ قرب موعد التسليم. من ناحية التدفق النقدي، قد يكون الهيكل جذابًا. لكن من المهم فهم ما وراءه.
لنفترض أنكم اشتريتم شقة ودفعتم اليوم جزءًا فقط من السعر. أنتم فعليًا التزمتم اليوم بالسعر الكامل، بينما ستحتاجون إلى إثبات قدرتكم على تمويل باقي المبلغ في المستقبل.
لذلك يجب أن تسألوا منذ لحظة الشراء: ماذا سيحدث إن كانت الفائدة مختلفة عند استلام الشقة؟ ما سيكون القسط الشهري على الرهن العقاري المستقبلي؟ هل سنتمكن من الوفاء به؟ هل سيتبقى لنا رأس مال ذاتي كافٍ؟ وهل يمكن أن يؤثر تغيّر في دخلنا أو التزاماتنا على قدرتنا على الحصول على التمويل؟
شروط الدفع المريحة ليست بديلًا عن التخطيط المالي.
جدول الدفعات جزء من استراتيجية الرهن العقاري
عند الشراء من المقاول، يتضمن العقد جدول دفعات يحدد متى يجب تحويل كل جزء من سعر الشقة. لهذا الجدول أهمية كبيرة في بناء الرهن العقاري.
يجب أن تقرروا متى تستخدمون رأس المال الذاتي ومتى تبدأون بسحب أموال الرهن العقاري. لكل قرار من هذا النوع تأثير محتمل على التدفق النقدي، وعلى الفائدة التي ستُدفع، وعلى مستوى مرونتكم المالية.
لذلك ليس من الصحيح الفصل بين عقد الشراء والرهن العقاري. يجب أن يعملا معًا كجزء من خطة واحدة.
سعر الشقة في العقد ليس دائمًا نهاية القصة
عند شراء شقة جديدة، من المهم فهم جميع التكاليف المحيطة بسعر الشقة.
وفقًا للعقد وأحكام القانون المطبقة على الصفقة، قد يتأثر جزء من الدفعات بالربط بمؤشر تكاليف البناء. يحد التشريع في إسرائيل من طريقة هذا الربط، لذلك من المهم فحص ما ينص عليه عقدكم بدقة. (المصدر: موقع الحكومة)
بالإضافة إلى ذلك، يجب أخذ مصاريف إضافية بعين الاعتبار قد ترافق الشراء، مثل:
- المحامي
- ضريبة الشراء، عند سريانها
- الترقيات والتعديلات في الشقة
- الأثاث
- الانتقال
- تكاليف التمويل
- المصاريف المرتبطة بالرهن العقاري
عند تخطيط صفقة بملايين الشواقل، من المهم عدم الوصول إلى لحظة استلام المفاتيح وقد استُنفد كل رأس المال الذاتي. التخطيط الصحيح يترك مجالًا أيضًا للحياة بعد الشراء.
افحصوا من يرافق المشروع ماليًا
في مشاريع كثيرة يوجد بنك أو جهة مالية ترافق المشروع. لهذه المرافقة أهمية كبيرة من ناحية طريقة تنفيذ الدفعات وضمان أموال المشترين.
يتضمن قانون البيع في إسرائيل آليات تهدف إلى حماية الأموال التي يدفعها مشتري شقة من مقاول، لذلك قبل تحويل أي أموال يجب التأكد من أن العملية تتم وفقًا للآليات ذات الصلة بالصفقة. (المصدر: كاما كاما)
هذا أيضًا أحد الأماكن التي من المهم فيها العمل إلى جانب محامي عقارات يمثل المشتري ويفحص العقد والضمانات القانونية.
لستم مُلزمين بأخذ الرهن العقاري من البنك الذي يرافق المشروع
كون بنك معين يرافق المشروع لا يعني بالضرورة أنه البنك الذي يجدر بكم أخذ الرهن العقاري منه. الرهن العقاري صفقة مالية قائمة بذاتها.
لذلك، عندما يحين وقت بناء التمويل، من الصحيح فحص الخيارات المتاحة في السوق، والمقارنة بين البنوك، والتفاوض على الشروط.
يُلزم بنك إسرائيل اليوم بعرض موحد للبيانات الأساسية في الموافقة المبدئية، بما في ذلك القسط الأول، وأعلى قسط شهري متوقع، والتكلفة المتوقعة، وسلال رهن عقاري موحدة، مما يسهّل المقارنة بين العروض. (المصدر: بنك إسرائيل)
الهدف ليس اختيار البنك الأكثر راحة. الهدف هو اختيار هيكل الرهن العقاري الذي يناسبكم.
لا تخططوا للرهن العقاري وفقًا لحياتكم اليوم فقط
من مزايا الشراء من المقاول إمكانية التخطيط للمستقبل. لكن هنا بالذات يكمن أحد المخاطر أيضًا.
إذا كان من المتوقع تسليم الشقة خلال سنتين أو ثلاث، يجب التفكير في كيف قد تبدو حياتكم في تلك المرحلة: هل من المتوقع أن يتغير الدخل؟ هل من المتوقع أن تكبر العائلة؟ هل توجد قروض ستنتهي؟ هل ستكون هناك مصاريف جديدة؟ هل تخططون لترك أموال للاستثمارات أو فرص أخرى؟
الرهن العقاري ليس فقط حلًا لتمويل الشقة. إنه جزء من الاستراتيجية المالية للأسرة.
لا تنظروا فقط إلى القسط الشهري
القسط الشهري بيان مهم، لكنه لا يروي القصة كاملة.
يمكن في بعض الحالات تقليل القسط عبر إطالة مدة الرهن العقاري، لكن خطوة كهذه يمكن أن تؤثر على التكلفة الإجمالية على مر السنين.
لذلك يجب فحص الأمور معًا: القسط الشهري، ومدة الرهن العقاري، والمسارات، ومستوى المخاطرة، والمرونة، والتكلفة الإجمالية للتمويل.
الهدف ليس الوصول إلى أقل قسط بأي ثمن. الهدف هو الوصول إلى القسط الصحيح للأسرة ولهيكلها المالي.
اللحظة الأهم هي بالذات قبل التوقيع
بعد توقيع العقد مع المقاول، يكون قد تم اتخاذ جزء كبير من القرارات بالفعل. لذلك أفضل وقت لتخطيط الرهن العقاري هو قبل التوقيع.
في هذه المرحلة يمكن فحص الصفقة بشكل واضح: هل يتناسب سعر الشقة مع قدرتنا؟ هل رأس المال الذاتي كافٍ؟ كم رهنًا عقاريًا سنحتاج؟ ما هو القسط المتوقع؟ كيف يُبنى جدول الدفعات؟ هل نترك لأنفسنا هامش أمان؟
وفقط بعد أن تتضح الصورة، يُتخذ القرار.
الشقة الجديدة تبدأ بتخطيط صحيح
شراء شقة من المقاول يمكن أن يكون فرصة ممتازة. إنه يتيح شراء عقار جديد، واختيار المواصفات، والاستعداد للانتقال، وأحيانًا الاستفادة من شروط دفع تُسهّل التدفق النقدي خلال فترة البناء.
لكن بالذات لأن الصفقة تمتد على مدى الزمن، فهي تتطلب رؤية مالية أوسع.
في KEYPATH نرافق العملاء منذ مرحلة فحص الصفقة، ونحلل القدرة التمويلية، ونبني استراتيجية رهن عقاري وفقًا لجدول الدفعات، وندير العملية أمام البنوك حتى إتمام الصفقة.
لأنه في الشراء من المقاول، السؤال ليس فقط أي شقة تشترون اليوم. السؤال هو كيف ستبدو صفقتكم في اليوم الذي تستلمون فيه المفاتيح.
KEYPATH — نخطط للتمويل قبل الالتزام بالصفقة.
تفكرون في شراء شقة من مقاول؟
لقاء استشاري أول بلا تكلفة — نبني معًا خطة التمويل قبل أن توقّعوا.
قدّموا طلبكم